A resposta curta: os termos que mais pesam em um contrato de locação de varejo nos EUA são os que mudam o custo total de ocupação e o risco: a estrutura do aluguel e o que é repassado ao locatário, a contribuição do proprietário para as obras, o aluguel percentual, o prazo e as saídas, e as garantias. As definições abaixo são um guia de trabalho; cada contrato define os próprios termos, e o seu advogado nos EUA deve revisar o documento real.
Como o aluguel é estruturado?
Aluguel base (base rent ou minimum rent). O aluguel fixo, em geral expresso em dólares por pé quadrado por ano, acompanhado da estrutura: "por pé quadrado, NNN" ou "por pé quadrado, gross".
Triple net (NNN). O locatário paga o aluguel base mais a sua parte dos impostos sobre o imóvel, do seguro e das despesas comuns. É a estrutura mais comum no varejo americano.
Gross e modified gross. No gross, os custos de operação do proprietário já estão no aluguel. No modified gross, eles são divididos, por exemplo com o locatário pagando os aumentos acima de um ano-base.
CAM (Common Area Maintenance). A parte do locatário nas despesas comuns do empreendimento: limpeza, paisagismo, iluminação, segurança, manutenção, administração e itens semelhantes. Quem vem de shoppings brasileiros conhece o condomínio e o fundo de promoção, mas nos EUA a composição e o rateio desses encargos seguem outras regras. Vale pedir um limite para o aumento dos custos que o proprietário controla, uma lista clara de exclusões e o direito de auditoria.
Pro rata share. A área da sua loja dividida pela área do empreendimento. O denominador importa: usar toda a área locável ou só a área ocupada muda o que você paga quando há lojas vagas.
Reajustes (escalations). Aumentos programados do aluguel, por percentual fixo, degraus fixos ou índice.
Additional rent. Tudo o que o contrato manda pagar além do aluguel base, incluindo CAM, impostos e seguro.
Como funciona o aluguel percentual?
Aluguel percentual (percentage rent). Um percentual das vendas brutas acima de um patamar, pago além do aluguel base. É mais comum em shoppings e em alguns centros comerciais.
Breakpoint. O patamar de vendas a partir do qual incide o aluguel percentual. O breakpoint natural é o aluguel base anual dividido pelo percentual: com aluguel base de US$ 100.000 por ano e percentual de 5%, o aluguel percentual incide sobre as vendas acima de US$ 2.000.000. Com o breakpoint natural, o total pago equivale ao maior valor entre o aluguel base e o percentual sobre as vendas, lógica conhecida de muitos shoppings brasileiros. O breakpoint artificial é um valor negociado, e aí a conta muda.
Vendas brutas (gross sales). A definição decide a conta. Negocie exclusões como impostos sobre vendas, devoluções, descontos a funcionários, vales-presente até o uso e pedidos online atendidos em outro lugar.
O que o proprietário entrega, e quem paga a obra?
TI allowance (tenant improvement allowance). A contribuição do proprietário para as obras de adaptação do imóvel, em geral um valor em dólares por pé quadrado, normalmente paga depois da conclusão, mediante notas e comprovantes de quitação com fornecedores. Negocie o valor e a forma de pagamento na LOI.
Condição de entrega. O estado do espaço na entrega. Termos como "as is", "vanilla shell", "white box" ou "cold shell" significam coisas diferentes para cada proprietário, então o contrato deve listar exatamente o que será entregue.
Work letter. O anexo do contrato que divide as obras entre proprietário e locatário, com padrões e prazos.
Carência (free rent). Um período sem aluguel base, e às vezes sem encargos, normalmente para cobrir a obra.
Início da cobrança (rent commencement). Quando o aluguel começa, muitas vezes na data que vier primeiro entre a inauguração e um número de dias após a entrega. Esse número deve refletir um cronograma realista de licenças e obra.
Qual é o compromisso, e como sair?
Prazo e renovações. O prazo inicial, frequentemente de 5 a 10 anos no varejo, e as opções de renovação, com a regra do aluguel.
Kick-out clause. O direito de encerrar o contrato antes do prazo se uma condição for cumprida, por exemplo vendas abaixo de um valor até uma data. O proprietário pode ter a sua própria versão.
Co-tenancy. Compensações, como redução do aluguel ou direito de saída, se lojas âncoras fecharem ou a ocupação cair abaixo de um nível. Mais relevante em centros comerciais.
Cessão e sublocação. Se e como o contrato pode ser transferido, por exemplo a um franqueado ou ao comprador do negócio.
Relocation clause. O direito do proprietário de mudar a loja de lugar dentro do empreendimento, com condições que devem proteger os seus custos e a sua visibilidade.
O que o proprietário controla sobre o seu uso?
Cláusula de uso. O que a loja pode vender ou fazer. Se for estreita demais, impede a evolução do conceito.
Exclusividade (exclusive use). O compromisso do proprietário de não alugar para um concorrente no mesmo empreendimento.
Cláusula de raio (radius restriction). Um limite para abrir outra loja dentro de uma distância, que pode bloquear a sua própria expansão.
Operação contínua. A obrigação de manter a loja aberta em horários definidos, e as consequências de fechar.
O que garante o contrato?
Garantia pessoal ou corporativa. O compromisso de um sócio ou da empresa controladora de cobrir as obrigações do locatário. Limites, redução progressiva e estruturas good-guy podem reduzi-la; veja garantia pessoal na locação comercial nos EUA.
Caução e carta de crédito. Dinheiro ou um instrumento bancário que o proprietário pode executar em caso de inadimplência.
Uma observação sobre a Flórida
A Flórida revogou o imposto estadual sobre vendas incidente sobre aluguel comercial, incluindo o adicional local, para períodos de ocupação a partir de 1º de outubro de 2025. Contratos e orçamentos anteriores ainda podem mostrá-lo.
Onde esses termos são decididos
A maior parte desses termos é fechada na carta de intenções, antes de o contrato ser redigido. Veja o que negociar na LOI e o guia imobiliário para abrir uma loja nos EUA.
Fontes
- Florida eliminates commercial rent sales tax, sobre a lei HB 7031 (jmco.com, em inglês)
- Como abrir uma empresa em shopping center: encargos do contrato no Brasil (Meu Contador Online)
Perguntas frequentes
O que significa NNN em um contrato de locação nos EUA?
NNN, ou triple net, significa que o locatário paga o aluguel base mais a sua parte dos custos de operação do imóvel, normalmente impostos sobre o imóvel, seguro e despesas comuns (CAM). É a estrutura mais comum no varejo americano.
O que entra no CAM?
As despesas comuns do empreendimento, como limpeza, paisagismo, iluminação, segurança, manutenção e administração. O que entra, o que fica de fora e o que tem limite varia de contrato para contrato, por isso leia a definição e peça o histórico.
Como se calcula o breakpoint do aluguel percentual?
O breakpoint natural é o aluguel base anual dividido pelo percentual. Com aluguel base de US$ 100.000 por ano e percentual de 5%, o aluguel percentual incide sobre as vendas acima de US$ 2.000.000. O breakpoint artificial é um valor negociado.
Quando se negocia a TI allowance?
Na carta de intenções (LOI). A contribuição do proprietário para as obras é uma das principais condições comerciais e é muito mais difícil de incluir quando o contrato já está sendo redigido.